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　　2025年以来，随着无（低）风险资金收益率的持续下行，沪深REITs基金走出了一波牛市行情，一批REITs基金年初以来累计上涨已达到20%左右甚至更多。于此同时，REITs的认购也从此前的少人问津、许多配售比例达到10%甚至90%以上变得日益火爆，6月份北京亦庄REIT认购配售比例创下数年来新低，只有0.0556%。而接下来的7月上半月又连续有4只REITs基金公开发售，许多新投资者还在加入认购队伍。在此过程中，许多新进投资者时不时询问与REITs相关的各种问题。为帮助新进投资者更好地了解REITs相关知识，特整理此文，供有需要者参考。

　　REITs，全称公开募集基础设施证券投资基金（简称基础设施公募REITs），平时一般称“REIT”，是依法向社会投资者公开募集资金形成基金财产，通过基础设施资产支持证券等特殊目的载体持有基础设施项目，由基金管理人等主动管理运营上述基础设施项目，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。按照规定，我国基础设施公募REITs在证券交易所上市交易。基础设施资产支持证券是指依据《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》等有关规定，以基础设施项目产生的现金流为偿付来源，以基础设施资产支持专项计划为载体，向投资者发行的代表基础设施财产或财产权益份额的有价证券。因此，从本质上说，REITs也是证券投资基金。

　　基础设施REITs是国际通行的配置资产，具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点，能有效盘活存量资产，填补当前金融产品空白，拓宽社会资本投资渠道，提升直接融资比重，增强资本市场服务实体经济质效。短期看有利于广泛筹集项目资本金，降低债务风险，是稳投资、补短板的有效政策工具；长期看有利于完善储蓄转化投资机制，降低实体经济杠杆，推动基础设施投融资市场化、规范化健康发展。

　　我国基础设施REITs自2020年开始试点，聚焦重点区域、重点行业的优质项目，优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域，支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点；优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。2023年开始推进常态化发行，并将基础设施范围扩展到包括仓储物流，收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政设施，百货商场、购物中心、农贸市场等消费基础设施，污染治理、信息网络、产业园区、保障性租赁住房、清洁能源等符合国家重大战略、发展规划、产业政策、投资管理法规等相关要求的其他基础设施。

　　一是80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额；基金通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权；

　　二是基金通过资产支持证券和项目公司等特殊目的载体取得基础设施项目完全所有权或经营权利；

　　三是基金管理人主动运营管理基础设施项目，以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的；

　　四是采取封闭式运作，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。

　　基础设施公募REITs是并列于股票、债券、基金和衍生品的证券品种，产品具备以下特点：

　　一是公募REITs可盘活存量资产，提升基础设施资产估值，获得流动性溢价，同时提供增量投资资金，改善负债水平，降低企业杠杆率，助力企业“轻资产”运营模式转型，更好地推动资本市场服务实体经济；

　　二是公募REITs产品将90%的基金年度可分配利润用于分配，高比例分红，同时由于基础设施项目权属清晰，现金流持续、稳定，投资回报良好，填补了金融产品的空白，丰富了投资品种，便利投资者投资于流动性较弱的基础设施项目；

　　三是公募REITs产品规则透明健全，比照公开发行证券要求建立上市审查制度，制定了完备的发售、上市、交易、收购、信息披露、退市等具体业务规则。基础设施项目可借助资本市场公开、透明机制，通过资本市场融资，引导金融资金参与实体项目建设，实现高质量发展。

　　规范REITs的法律、规则主要包括《证券法》、《证券投资基金法》和证监会《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》以及沪深交易所各自的公开募集基础设施证券投资基金（REITs）业务办法、规则适用指引和业务指南等。

　　从第一部分REITs的架构特点就可以看到，投资REITs和投资其他证券投资基金一样，主要可从两方面获取收益，一是一定期限内投资获取价格波动带来的差价收益，二是长期投资获取基金运作的收益分配。因此，对一般投资者来说，REITs的投资价值最简单直接也最主要的衡量指标就是现金分派率（有点类似于股票的分红率）。各个REITs在招募说明书、发售公告等文件中都会预测现金分派率，但相关发售文件中测算的现金分派率都是每年度每份基金预计分派的现金与基金发售价格的比率，而基金上市交易后的二级市场价格如果相对于发售价格涨幅较大的话，那基金持有人的实际现金分派率就会降低。比如某REITs发售价3元/份，预计每年现金分派0.15元/份，按发售价计算的现金分派率是5%，但上市后二级市场价格基本维持在4.3元以上，那现金分派率就只有不到3.5%了。所以对准备二级市场买入长期持有的投资者而言，还是要更多关注实际的分派率。

　　也有人问，如果基金一直持有到期满（合同到期），情况地如何？首先，REITs基金真到基金合同期满不续的话，REITs基金持有的基础设施项目的产权、经营权、租赁权特别是产权都会相应进行处置，然后会依据基金财产清算的分配方案，将基金财产清算后的全部剩余资产扣除基金财产清算费用、交纳所欠税款并清偿基金债务后，按基金份额持有人持有的基金份额比例进行分配。其次，作为普通投资者，估计极少有这样的吧？可能机构投资者有这种需求的更多一些。所以，本文主要介绍参与新发售REITs的认购相关事宜，不去探讨二级市场的投资及长期投资问题。

　　REITs发售上市基本流程包括申报、受理、审核反馈、审核通过、提交注册、注册、发售、上市等环节，从申报获得受理到注册一般需要经过至少一个多月时间，比北交所新股发行速度快，时间短。其中与我们普通社会公众投资者直接相关的主要是发售和上市环节，也是接下来要重点讨论的内容。

　　一个新的REITs项目信息从哪里可以看到，一是上交所和深交所官网都有REITs的专区。上交所在官网首页下方，如图示位置进去，进去后可以查看项目动态、信息披露、规则指南等内容。

　　深交所REITs专区则是从首页中间图示位置进去，进去后也是可以查看业务动态、信息披露、项目动态、法律规则等内容。

　　第二个渠道是PC版东方财富网首页图示位置处点新股申购或者转债申购进去后，点其中的REITs就可以看到REITs的发售信息表。

　　REITs进入发售阶段后，又可以分为询价、认购配售、上市几个阶段。对普通投资者来说，一般从REITs发布询价公告开始关注即可。REITs的发售结构，一般都是总份额的70%向战略投资者配售，剩余份额中70%（占总份额的21%）向网下机构投资者发售、30%（占总份额的9%）向社会公众投资者发售。一般发售、认购配售结束后，获配的份额两周左右至20多天可以上市交易，个别曾超过一个月才上市交易。

　　公众投资者参与REITs认购，一般是通过场内（即平常的股票交易系统）中场内基金-基金认购（注意是基金认购，不是基金申购）菜单进行认购，也可以通过场外渠道（如代销的基金公司）认购，但一般通过场内认购比较方便（获得配售后上市时可以直接卖出）。

　　公众投资者通过场内参与REITs认购，需要开通基础设施基金交易权限，开通权限需要其风险测评等级符合要求（C3/相对积极型或中高风险以上，部分券商可能要求C4），有的券商还要求签署风险揭示书。但有些地方小型券商不一定所有REITs都代销，那也就意味着投资者在该券商可能有的REITs无法认购。开通权限，沪市当日生效，而深市为开通下一交易日生效。所以，投资者最好提前开通好权限。

　　REITs的发售价格通过向网下机构投资者询价确定。询价结束后，会发布发售公告，公告中关注的要点主要是认购日期、发售价格及对应的分派率、网下询价有效认购倍数等关键要素，对在小券商开户的投资者而言需要关注自己的券商是否代销。网下有效认购倍数之所以关键，以下至少两处需要看它。

　　关于认购日期，REITs发售公告的认购期一般2至3个交易日，行情不好的时候还曾超过3个交易日，但认购踊跃的情况下都会第一天就认购满额而提前结束认购进入比例确认，如果第一天认购没有满额的话，第二天甚至第三天还接受认购，但对普通投资者来说，此时再参与认购就可能面临配售比例高而上市却破发的风险，所以，参与REITs认购要么第一天认购，第二天还接受认购的情况下谨慎起见也不要认购。那如何确定第一天要不要参与认购呢？一般看发售公告里公布的网下询价阶段网下投资者的有效认购倍数，如果倍数很低，只有几倍那就要谨慎了，如果达到50倍甚至100倍以上，参与认购风险就不大，即使有风险一般也是获配比例低而上市涨幅小的风险。REITs的认购，同一投资者可以用相同账户或者不同账户多笔认购，沪市认购提交后当日交易时间内可以撤单，但深市不能撤单。

　　REITs向公众投资者发售的部分，实行全额资金认购、比例确认的原则，认购需要缴纳手续费。具体到沪深交易所，具体规则上略有差异。上交所实行金额认购、按全程比例确认份额，即1000元起认购，超过1000元时应为1元的整数倍；认购手续费包含在认购金额中，确认比例为向公众投资者发售份额除以认购期内公众投资者总的有效认购份额，最终的认购手续费按实际确认的配售金额计算。深交所实行份额认购、末日比例确认份额，即1000份起认购，超过1000份时应为1000份的整数倍，认购手续费需要按认购份额乘以发售单价后金额对应的认购费率计算并另外预扣，所以计算认购份数时要留好相应的认购手续费；确认比例为认购期最后一天剩余的公众认购份额除以该日公众投资者的有效认购份额，而最后一天以前所有认购100%予以确认。也就是说，如果认购期一天就结束，那实际上就和沪市一样，如果认购期两天甚至三天才结束，除了最后一天认购的，认购都是100%才予以确认配售，只有最后一天认购的才按比例确认，最终的认购手续费也是按实际配售的金额及对应的认购费率计算，认购时预扣多余部分予以退还。

　　公众投资者参与REITs认购的资金，包括深市预扣的认购手续费，在整个认购期内是全额冻结的，扣除获配金额及实际 收取 的手续费后，剩余资金一般在公告的认购期（不是提前结束的认购期）最后一天的下一个交易日晚间结算后解冻到账，少数券商会在公告的认购期最后一天的下下个交易日上午到账，解冻资金为可用可取状态，晚间到账的实际上也只能次一交易日才能取了。曾有个别提前解冻资金的，但只是特例，千年等一回。

　　深市由于是份额认购、份额确认，获配份额比较好计算，一般用认购的份额乘以确认比例即可。而沪市是金额认购、份额确认，所以计算过程略复杂。具体过程大致如下：

　　某一公众投资者的认购费用=该公众投资者的有效认购金额×配售比例×认购费率/（1+认购费率），这里的认购费率为比例配售后认购金额对应的认购费率。

　　当该公众投资者的有效认购金额×配售比例后的金额达到适用固定费用时，认购费用＝固定费用。

　　某一公众投资者的获配份额＝（该公众投资者的有效认购金额×配售比例-认购费用）/认购价格。

　　在实施配售过程中，每个投资者的获配份额取整后精确到1份，产生的剩余份额按每位投资者1份，依次分配给认购金额最大的投资者；当认购金额相同时，分配给认购时间最早的投资者。份额取整完成后，某一公众投资者的最终获配份额=获配份额+取整分配份额。

　　份额取整完成后，获得取整分配份额的公众投资者将重新计算认购费用： 取整后认购费用=（该公众投资者的有效认购金额×配售比例+取整分配份额×认购价格）×认购费率/（1+认购费率），按照（该公众投资者的有效认购金额×配售比例+取整分配份额×认购价格）的金额确定对应认购费率。

　　当（该公众投资者的有效认购金额×配售比例+取整分配份额×认购价格）达到适用固定费用的金额时，取整后认购费用＝固定费用。

　　实际确认金额的计算保留两位小数，小数点后第三位四舍五入。最终认购申请确认结果以基金登记机构的计算并确认的结果为准。

　　REITs上市交易时，战略配售份额按相关规定和承诺锁定，网下机构投资者认购份额，若网下询价阶段网下有效认购倍数不超过 100 倍（含），则上市之日起前三个交易日（含上市首日）内限售不少于 50%，自上市后的第四个交易日起，全部可自由流通；若网下有效认购倍数超过 100 倍（不含），则自上市之日起全部可流通。

　　REITs上市后，交易价格实行涨跌幅限制，上市首日涨跌幅限制为30%，非上市首日涨跌幅限制为10%。上市首日盘中或者收盘价涨跌幅达到30%，或者非上市首日涨跌幅达到10%，次一交易日开盘起至10:30停牌1小时，停牌期间不能挂单，所以需要在10：30时盯紧盘面，许多投资者感到很难卖到好的价格，有一个办法，就是如果预期无法继续涨停或涨停无法封住，可以通过券商交易软件里的“条件单”功能，设置条件单，在复牌后如果能够触发条件，则会自动委托，肯定比你手工快。

　　至于REITs卖出时的券商佣金，则需要投资者与所在券商协商谈判，一般能到万分之一且没有最低消费，如果有5元最低消费，那去认购获配几十元金额就基本上没啥意义了。

　　因此，认购REITs的收益，最终取决于配售比例（决定着能获配多少）和上市的涨幅，两者都高，收益自然就高，两者都低，收益自然就低，而预期上市涨幅高的，配售比例一般又会比较低。

　　由于新REITs的认购在多数情况下已成为低风险投资选项之一，正吸引着越来越多低风险投资者涌入，曾经一度认购REITs资金在冻结期间年化收益率达到4-5%，但近期有的已下滑到2%左右。所以，针对 REITs认购，简单提示几点：

　　一是在REITs是否参与认购方面，首先要定位自己的收益比较标准，如果对标逆回购或银行活期理财收益，只要经测算认购收益有较大希望超过它们时，还是可以参与认购的。当有北交所新股申购与REITs认购冲突时，资金能够得上北交所新股获配门槛者，应优先参与北交所新股申购，否则应积极认购REITs。

　　二是要大致研究一下REITs项目类型、基金规模、预计现金分派率、网下询价倍数等，REITs基础设施项目类型如新能源、租赁住房、消费基础设施、仓储物流、产业园区、数据中心等比较受追捧，收费公路表现一般不是很好，而网下询价倍数越高，则说明机构投资者越看好，认购（破发）风险越小，越值得参与。

　　三是日常一直处于活期状态或逆回购状态的资金建议积极认购网下询价倍数较高的REITs，如果是赎回银行短期理财参加认购，需要结合具体的认购日期、收益率等因素综合考虑。如果REITs认购日期是周一，准备赎回银行T+1理财产品认购者，理财产品是净值型理财（就是净值每天变动，收益体现在净值增长），周五赎回会损失周六周日净值增长，建议可以考虑在认购前一周的周三赎回，周四周五做逆回购，拿下四天逆回购收益，减少一点资金成本；如果是份额收益型理财（净值固定为1元，每天公布万份收益），可以周五赎回，不影响周五至周日的理财收益。

　　四是如果遇到2只REITs同时认购，资金总量不是很大也不追求高涨幅者，可优先认购预期获配比例高的；更看中题材想博弈更高涨幅者，可选择认购公认为热门、涨幅可能较高的那一个；资金总量较大想追求均衡收益者，建议可使用6-7成资金认购获配比例高的，其余资金认购获配比例低但涨幅可能大的，患失患得无法对两个REIT进行取舍者，那就把资金在两者认购时平均分配吧。

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